Mietrecht Bochum

Ein Mietvertrag kann nur in mündlicher Form geschlossen werden, wenn es sich um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag) handelt. Zeitmietverträge (befristeter Mietvertrag) müssen dagegen zwingend schriftlich geschlossen werden.

Zustandekommen des mündlichen Mietvertrages

Unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag mündlich rechtswirksam geschlossen werden kann, richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 145 ff BGB.

Darin ist bestimmt, dass es zwischen den künftigen Vertragsparteien zu einer Willenseinigung (bezüglich Objekt, Mietpreis etc.) kommen muss, und zwar mit dem Ziel ein rechtsgeschäftliches Verhältnis (Mietvertrag) miteinander eingehen zu wollen.

Der Vertrag gilt als zustande gekommen, wenn das Angebot einer Partei von der anderen Partei angenommen (Annahme) worden ist. Wirksam wird der mündliche Vertrag im Zeitpunkt der Abgabe der Annahmeerklärung.

Vereinbarung über Miete in einem mündlichen Mietvertrag

Ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist im Zweifel für den Mieter günstiger als ein schriftlicher Vertrag.

Dies liegt darin begründet, dass sämtliche Klauseln, die sich normalerweise in Formularmietverträgen der Haus- und Grundbesitzervereine befinden und in der Regel die Rechte des Vermieters stärken, in einem mündlichen Mietvertrag keine Gültigkeit haben.

Nebenkosten und Schönheitsreparaturen in einem mündlichen Mietvertrag

Beispielsweise hat bei einem mündlichen Mietvertrag der Vermieter für Schönheitsreparaturen aufzukommen und nicht der Mieter.

Auch wird in einem mündlichen Vertrag ein fester Mietzins vereinbart, der nicht differenziert zwischen Kaltmiete und Nebenkosten. Die Nebenkosten trägt dann der Vermieter bzw. diese sind bereits in der Miete enthalten (Inklusivmiete). Im Zweifel - also bei Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter - gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründe.

Wirksamkeit eines befristeten mündlich geschlossenen Mietvertrages

Für den Fall, dass ein befristeter Mietvertrag mündlich und nicht - wie vom Gesetzgeber gemäß § 550 BGB in Verbindung mit § 126 BGB vorgesehen - in Schriftform abgeschlossen worden ist, so ist er gleichwohl wirksam.

Der Mietvertrag wird lediglich umgedeutet und gilt dann als Mietvertrag auf "unbestimmte Zeit" (unbefristeter Mietvertrag).

Vor- und Nachteile eines mündlichen Mietvertrages

Vorteilhaft für den Mieter ist, dass er keine gesondert ausgewiesenen Betriebskosten zu zahlen hat. Auch ist er nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungen verpflichtet. Diese "Lasten" treffen den Mieter in der Regel bei einem schriftlich geschlossenen Mietvertrag.

Nachteilig für den Vermieter ist, dass dieser die Betriebskosten, Vornahme der Schönheitsreparaturen und Renovierungen zu übernehmen hat.

Im Streitfall gelten die Regelungen des BGB. Diese sind für den Mieter günstiger als für den Vermieter. Dies liegt darin begründet, dass bei einem schriftlichen Mietvertrag viele dem Mieter günstige Bedingungen, wie die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, keine Renovierungsverpflichtung bei Auszug etc., ausgeschlossen werden. Dadurch werden einige Verpflichtungen, die der Gesetzgeber dem Vermieter auferlegt hat, auf den Mieter abgewälzt. Kommt jedoch das BGB zum Zuge, kann der Mieter darauf bestehen, dass der Vermieter seinen gesetzlichen Pflichten nachkommt.

Beweislastregelung bei einem mündlichen Mietvertrag

Da bei Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter auf Schriftstücke zu Beweiszwecken nicht zurückgegriffen werden kann, greifen die gesetzlichen Regelungen des BGB ein.

Danach hat derjenige, der etwas behauptet, die Tatsachen vorzubringen, die die Behauptung beweisen können.

Aus diesem Grunde kann es sich für die Mietparteien im Streitfall günstig auswirken, wenn und soweit man Zeugen, Fotos, Kontoauszüge etc. zu Beweiszwecken vorbringen kann. Diese können zur Sachstandsermittlung unter Umständen erheblich beitragen.

Kündigung des mündlichen Mietvertrages

Da ein mündlicher Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft, endet dieses Mietverhältnis erst mit Kündigung durch den Vermieter oder Mieter.

Voraussetzung ist gemäß § 542 BGB die Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen. Darüber hinaus hat die Kündigung in Schriftform (§ 568 BGB) zu erfolgen. Dadurch soll Klarstellung und Rechtssicherheit für den Gekündigten geschaffen werden.

Bei den Kündigungsfristen von Mietverhältnissen ist zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter zu unterscheiden.

Kündigungsfristen im Sinne des § 130 BGB

Kündigungsfrist bedeutet: der Zeitraum zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigungserklärung spätestens beim Kündigungsempfänger eingegangen sein muss (Kündigungstag) und dem Kündigungstermin (d.h. der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet werden soll).

Kündigungsfrist des Mieters (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB)

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich 3 Monate zum Monatsende.

Diese Regelung gilt unabhängig von der Mietdauer und von dem Umstand, ob der Mietvertrag vor oder nach der Mietrechtsreform (01.09.2001) abgeschlossen worden ist.

Kündigungsfrist des Vermieters (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB)

Für den Vermieter haben sogenannte "asymmetrische" Kündigungsfristen Gültigkeit. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist sich in Abhängigkeit von der zeitlichen Dauer des Mietverhältnisses um weitere drei Monate - bis auf längstens neuen Monate - verlängert.

Im Mietrecht - kein Gewohnheitsrecht!

Wenn Mieter selbst über längere Zeit unentgeltlich Grundstücks- oder Gebäudeteile nutzen, ohne dass es hierzu mietvertragliche Vereinbarungen gibt, ist die Einräumung dieser Möglichkeiten vom Vermieter jederzeit widerrufbar.

Wer also sein Auto auf dem Hof abstellt oder eine Dachterrasse zum Sonnenbaden nutzt, muss auch nach Jahren noch damit rechnen, dass ihm dies für die Zukunft untersagt wird. Nur in Ausnahmefällen dürfte eine sogenannte konkludente Vertragsergänzung nachzuweisen sein, wonach ein Nutzungsrecht unwiderruflich eingeräumt wurde. Den Beweis dafür, dass dem Mieter auch ohne schriftliche Vertragsergänzung ein solches Recht gewährt worden ist, muss der Mieter erbringen. Der Hinweis, dass es schon immer so gehandhabt wurde, hilft dabei meist ebenso wenig, wie der Verweis darauf, dass auch anderen Mietern solche Nutzungen erlaubt wurden. Wer sichergehen will, sollte sich das Nutzungsrecht schriftlich vom Vermieter bestätigen lassen.